Steuernews: Themen für Immobilienbesitzer

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte darüber zu entscheiden, ob die Veräußerung eines hochpreisigen Wohnmobils steuerlich ein Gegenstand des täglichen Gebrauchs sein kann und somit als nicht steuerbarer Vorgang ein privates Veräußerungsgeschäft darstellt.

Die miteinander verheirateten Kläger kauften im Juni 2020 für rund 323.000 € netto ein Wohnmobil. Dieses vemieteten sie in Einzelfällen an eine GmbH, deren Gesellschaftergeschäftsführerin die Klägerin war. Im März 2021 veräußerten die Kläger das Wohnmobil zum Preis von rund 315.000 €

Das Finanzamt behandelte den Vorgang als privates Veräußerungsgeschäft und setzte somit einen steuerlichen Gewinn an, da die Freigrenze bei Weitem überschritten war. Die Kläger hingegen waren der Auffassung, dass eine Ausnahmevorschrift greife, da das Wohnmobil einen Gegenstand des täglichen Gebrauchs darstelle.

Der BFH gab den Klägern Recht. Das Wohnmobil stellt ein bewegliches Wirtschaftsgut dar und wurde zwar innerhalb eines Jahres nach der Anschaffung veräußert. Gleichwohl liegt grundsätzlich ein Veräußerungsgeschäft im Sinne des Einkommensteuergesetzes vor. Nach der Entscheidung greift jedoch die gesetzliche Ausnahmeregelung. Der hohe Wert des Wohnmobils ist allein kein geeignetes Kriterium zur Einordnung Luxusgut. Auch ein Luxusgut kann – unabhängig von seinem Wert – ein Gegenstand des täglichen Gebrauchs sein.

Wichtig ist lediglich, dass der Gegenstand im Laufe der Zeit einem Wertverzehr unterliegt und keine Wertsteigerung erfährt. Eine Nutzung und damit einhergehende Entwertung spricht demnach für einen häufigen Gebrauch. Eine ausschließlich private Nutzung durch den Eigentümer ist nach der Entscheidung nicht erforderlich.

Seit dem 1.1.2026 gelten die Regelungen zur sog. Aktivrente, die einen neuen Steuerfreibetrag für rentenversicherungspflichtig, nichtselbstständig Beschäftigte darstellt, die die gesetzliche Regelaltersgrenze unter Berücksichtigung der Übergangsvorschrift erreicht haben und freiwillig weiterarbeiten.

Es bleibt dabei ein Betrag bis zu 2.000 € monatlich steuerfrei. Dieser gilt für unbeschränkt und beschränkt Steuerpflichtige. Im Jahr 2026 liegt die gesetzliche Regelaltersgrenze bei 66 Jahren und 2 Monaten für die im November und Dezember 1959 Geborenen bzw. bei 66 Jahren und 4 Monaten bei den von Januar bis Oktober 1960 Geborenen. Der Krankenversicherungsstatus ist unmaßgeblich, ebenso, ob eine Altersrente bezogen wird. Die Sozialversicherungspflicht bleibt unverändert bestehen.

Nachdem in der praktischen Umsetzung der Aktivrente viele Details noch ungeklärt waren, hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) einen Frage-und-Antwort-Katalog veröffentlicht, welcher auf der Homepage des BMF veröffentlicht ist (www.bundesfinanzministerium.de– Service – FAQ und Glossar – FAQ). Hierin finden sich neben allgemeinen Hinweisen in gesonderten Rubriken auch Antworten auf Sonderfragen für Arbeitgeber bzw. Fragen für Arbeitnehmer.

Entscheidend für die Inanspruchnahme des Steuerfreibetrags ist die aktuelle Tätigkeit. Ein Ruhestandsbeamter kann diesen nach Erreichen der Regelaltersgrenze bei Aufnahme einer rentenversicherungspflichtigen nichtselbstständigen Tätigkeit erhalten, ebenso ein ehemals selbstständig Tätiger. Bei der vorgezogenen Altersrente mit 63 besteht kein Anspruch auf die Steuerfreiheit. Stuft aber die Sozialversicherung eine Tätigkeit als rentenversicherungspflichtig ein, kommt die Inanspruchnahme nur in Betracht, wenn es sich steuerrechtlich um eine nichtselbstständige Beschäftigung handelt, z. B. bei Honorarlehrkräften.

Der Steuerfreibetrag ist ein Monatsbetrag, kein Jahresbetrag. Er kann nur für die Monate in Anspruch genommen werden, in denen die Voraussetzungen für die Aktivrente vorliegen. Sonderzahlungen können aber auf eine anteilige Monatszahlung aufgeteilt werden, wobei diese den Höchstbetrag der Steuerfreiheit nicht erhöht. Der Arbeitgeber berücksichtigt den Steuerfreibetrag im Lohnsteuerabzugsverfahren und weist den Betrag als steuerfrei in der monatlichen Lohnabrechnung bis maximal 2.000 € brutto aus. Entsprechend ist in einer Freizeile der Jahreslohnsteuerbescheinigung mit der Bezeichnung „SteuerfreibetragAktivrente“ (ohne Leerzeichen) eine Eintragung vorzunehmen. Bei der Lohnsteuerberechnung und damit bei der Berechnung der Vorsorgepauschale bleibt die Aktivrente unberücksichtigt. Bei mehreren Arbeitsverhältnissen darf die Steuerfreiheit nur für die erste Tätigkeit gewährt werden, die zweite muss im Rahmen der Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden. Bei Abrechnung nach Steuerklasse VI hat der Arbeitnehmer eine Bestätigung abzugeben, dass die Aktivrente nicht zeitgleich in einem anderen Beschäftigungsverhältnis gewährt wird.

Abfindungen sind im Rahmen der Aktivrente nicht zu berücksichtigen, da sie unabhängig von Betragsüberschreitungen auch sozialversicherungsfrei sind. Voraussetzung für die Aktivrente ist aber die Zahlung von Sozialversicherungsbeiträgen. Arbeitnehmer, die in sogenannten Midi-Jobs mit u. a. reduzierten Sozialversicherungsbeiträgen berücksichtigt werden, können von der Steuerbefreiung der Aktivrente profitieren.

Andere steuerfreie Einnahmen kürzen den Steuerfreibetrag bei der Aktivrente nicht, Werbungskosten sind nicht zu berücksichtigen, ggf. sind diese aufzuteilen in einen berücksichtigungsfähigen und einen nicht berücksichtigungsfähigen Teil. Gleiches gilt bei den Vorsorgeaufwendungen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 22.10.2025 zwei Entscheidungen zur Grunderwerbsteuer getroffen. In einem Fall entschied der BFH, dass Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht nur der Kaufpreis einer Immobilie ist, sondern bei Übernahme eines persönliches Wohnrechts der kapitalisierte Jahreswert die Bemessungsgrundlage erhöht. Im vorliegenden Fall war das Wohnrecht zwar noch nicht entstanden, weil es noch nicht im Grundbuch eingetragen war, allerdings hatte die Käuferin der Übernahme bereits zugestimmt und somit eine Verpflichtung übernommen, die einen Geldwert hat.

In einem weiteren Fall hat der BFH mit der gleichen Begründung entschieden, dass auch ein noch nicht eingetragenes Nießbrauchsrecht die Bemessungsgrundlage erhöht, wenn bereits die Verpflichtung übernommen wurde. Auch dieser Wert ist zu kapitalisieren. Im entschiedenen Fall wurde ein Erbbaurecht gegen Entgelt übertragen und um die Verpflichtung zur Einräumung eines Nießbrauchsrechts erhöht.

Aufwendungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden sind regelmäßig Erhaltungsaufwendungen und sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar. Sind sie jedoch Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten, können sie lediglich im Wege der AfA über die Jahre verteilt steuermindernd berücksichtigt werden.

Insbesondere, wenn innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungs- oder Herstellungskosten für Modernisierungsmaßnahmen oder Erweiterungen aufgewendet werden, handelt es sich in der Regel um anschaffungsnahe Herstellungskosten, die nicht sofort abziehbar sind.

Einzelheiten ergaben sich bislang aus einem Verwaltungsschreiben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) aus dem Jahr 2003 sowie einem aus 2017, welche nun durch ein neues Schreiben vom 26.1.2026 ersetzt wurden, in allen offenen Fällen anzuwenden ist.

Ein Schwerpunkt des BMF-Schreibens liegt in der genauen Beschreibung verschiedener Gebäudestandards, denn die Entscheidung für einen bestimmten Gebäudestandard stellt eine Zweckbestimmung dar. Hier bestehen umfangreiche Gestaltungsmöglichkeiten im Rahmen der Gebäudemodernisierung, deren steuerliche Behandlung komplex ist. Bei der Planung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen sollte vor der Umsetzung eine steuerliche Beratung in Anspruch genommen werden.

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hatte jüngst anhand der Europäischen Arbeitszeitrichtlinie für Arbeitnehmer ohne festen Arbeitsort darüber zu entscheiden, wann Fahrtzeiten als Arbeitszeiten gelten. Das Bundesarbeitsgericht (BAG) hatte sich hiermit bei Servicetechnikern bereits im Jahr 2020 befasst. Die Frage hat auch vor allem Bedeutung für Baustellen- und Außendienstmitarbeiter.

Im Ausgangsfall hatte ein spanisches Unternehmen die Mitarbeiter zu einem Stützpunkt bestellt, von wo sie zu einer festen Uhrzeit zusammen in einem Firmenfahrzeug zu den monatlich vom Arbeitgeber festgelegten Einsatzstellen fuhren. Das Fahrzeug wurde von einem Mitarbeiter gesteuert und hiermit auch das benötigte Material transportiert. Der Arbeitgeber erkannte zwar die Hinfahrt als Arbeitszeit an, nicht aber die Rückfahrt, auf der die Arbeitnehmer am Treffpunkt abgesetzt wurden und eigenständig nach Hause fuhren. Die EU-Arbeitszeitrichtlinie kennt nur Arbeits- oder Ruhezeit, keine Zwischenform.

Da die Arbeitnehmer während der Fahrten keine Arbeiten erledigen, keine freie Verfügung über ihre Zeit bzw. Tätigkeit haben und die Fahrtmodalitäten vom Arbeitgeber festgelegt werden, zählen nach dem Urteil des EuGH beide Fahrten sowohl für den Fahrer als auch die Mitfahrer zur Arbeitszeit. Damit stellt der EuGH im Wesentlichen auf den Organisationsgrad des Arbeitgebers ab und nicht, wie bislang das BAG, auf den Belastungsgrad, z. B. im Vergleich Fahrer und Beifahrer.

Dies hat Auswirkungen auf das Arbeitszeitrecht. Fahrzeiten sind bei der täglichen Höchstarbeitszeit, Ruhezeiten, Arbeitsschutz und der Arbeitszeiterfassung zu berücksichtigen. Die Vergütung der Fahrtzeiten durch den Arbeitgeber ist im jeweiligen nationalen Recht geregelt, in Deutschland im Arbeits-, Vertrags- und Tarifrecht. Nach bisheriger Rechtsprechung des BAG entsteht eine Vergütungspflicht, wenn die Reise bzw. Fahrt während der Dienstzeit stattfindet, auf Anweisung des Arbeitgebers oder in seinem Interesse erfolgt. Eine besondere Vergütungsvereinbarung kann getroffen werden.

Der Bundesfinanzhof hatte mit Urteilen vom 12.11.2025 in drei Verfahren klargestellt, dass er die Regelungen des Ertragswertverfahrens als Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer im Bundesmodell für verfassungskonform hält. Gegen mindestens ein Urteil haben der Bund der Steuerzahler sowie Haus und Grund laut Mitteilung vom 5.3.2026 nun Verfassungsbeschwerde eingereicht. Betroffene können bei noch offenem Einspruchsverfahren unter Hinweis auf die Verfassungsbeschwerde ein Ruhen des Verfahrens beantragen.

Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) hatte im ersten Rechtszug in einem Fall entschieden, dass Erstattungszinsen, die ein Steuerpflichtiger auf Gewerbesteuererstattungsansprüche erhält, als Betriebseinnahmen steuerpflichtig sind.

Dies sah der Steuerpflichtige anders, denn Nachzahlungszinsen, die ein Steuerpflichtiger zu leisten hat, sind im Gegensatz dazu nicht aus Betriebsausgabe abzugsfähig, was seiner Meinung nach eine Ungleichbehandlung darstelle.

Da das FG die Revision zugelassen hatte, entschied der Bundesfinanzhof (BFH) in der Sache. Der BFH schloss sich jedoch sowohl dem Finanzamt als auch dem Urteil des erstinstanzlichen FG an, dass Zinsen auf eine Gewerbesteuererstattung bei der steuerlichen Gewinnermittlung zu erfassen sind und als steuerpflichtig zu behandeln, auch, wenn der entgegengesetzte Fall, dass Nachzahlungszinsen vom Abzug als Betriebsausgabe nach den Regelungen des Einkommensteuergesetzes ausgenommen sind.

Der Kläger erzielte Einkünfte aus Gewerbebetrieb und ermittelte seinen Gewinn durch Betriebsvermögensvergleich. Während einer Außenprüfung war aufgefallen, dass der Kläger die Erstattungszinsen zwar bei der Gewinnermittlung erfasst hatte, diese außerhalb der Bilanz aber wieder in Abzug gebracht hatte.

Der BFH sah eine Ungleichbehandlung zwischen der Berücksichtigung von Erstattungszinsen bei der Gewinnermittlung und dem Verbot des Betriebsausgabenabzugs bei Nachzahlungszinsen als rechtmäßig an, dass es sich um ungleiche Sachverhalte handele. Erstattungszinsen seien als ein Ausgleich für den vorübergehenden Entzug von Kapital aus dem Unternehmen anzusehen. Dieser sei betrieblich veranlasst und die Erstattung daher eine Betriebsausgabe. Im Gegensatz dazu seien Nachzahlungszinsen mit Darlehenszinsen für Kapitalnutzung zu vergleichen, obwohl keine betriebliche Notwendigkeit bestanden hätte. In diesem Fall wären bei der Inanspruchnahme eines betrieblichen Darlehens die Zinsen ebenfalls nicht abzugsfähig, weil sie nicht betrieblich veranlasst seien

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 9.9.2025 entschieden, dass vom Arbeitnehmer getragene Kosten für einen Stellplatz oder eine Garage den geldwerten Vorteil aus der Überlassung eines betrieblichen PKW zur privaten Nutzung nicht mindern.

Im entschiedenen Fall hatte der Arbeitgeber bei der Berechnung des geldwerten Vorteils im Rahmen der Gehaltsabrechnung die Zahlung des Arbeitnehmers für die Nutzung eines Stellplatzes in Höhe von 30 € monatlich mindernd berücksichtigt, sodass der geldwerte Vorteil geringer ausfiel. Er wurde nach der 1-%-Regelung berechnet.

Nach einer Lohnsteueraußenprüfung des Finanzamtes forderte dieses für den Stellplatz Lohnsteuer nach. Das Einspruchsverfahren war erfolglos. Der Arbeitgeber klagte vor dem Finanzgericht. In erster Instanz gab das Finanzgericht Köln der Klage statt.

Im Revisionsverfahren hob der BFH das erstinstanzliche Urteil jedoch auf. Der BFH vertritt die Auffassung, dass die Überlassung eines Stellplatzes oder einer Garage grundsätzlich einen eigenständigen geldwerten Vorteil darstellt, der neben dem Vorteil auf der PKW-Überlassung steht. Stellplatzkosten gehören demnach nicht zu den Fahrzeuggesamtkosten, die von der 1-%-Regelung oder der Fahrtenbuchmethode erfasst sind.

Hieraus folgt, dass die Zahlung des Arbeitnehmers für einen Stellplatz nur den Vorteil aus der Überlassung des Stellplatzes mindern kann, wenn also z. B. der Arbeitnehmer lediglich 30 € für die Parkplatznutzung zahlt, obwohl 50 € monatlich angemessen wären. Die Zahlung kann nicht den Vorteil aus der privaten PKW-Nutzung mindern. Vorteilsmindernd können nur solche Aufwendungen sein, die Bestandteil des PKW-Nutzungsvorteils wären, z. B. Kraftstoff, Versicherungsbeiträge, Wartungskosten. Kosten, die nicht unmittelbar mit Nutzung, Halten oder Betrieb des Fahrzeugs zusammenhängen oder ausschließlich von der Entscheidung des Arbeitnehmers abhängen, können nicht vorteilsmindernd berücksichtigt werden. Insoweit werden Stellplatzkosten genauso behandelt wie Kosten für die Nutzung einer Fähre oder Mautkosten.

Lassen Sie sich bei der Gestaltung der Arbeitsverträge und Dienstwagenordnungen rechtlich und steuerlich beraten.

Eigentümer von Grundstücken oder Wohnungen, die im Jahr 2025 Leerstand, Mietausfall oder höhere Gewalt (z. B. behördliche Nutzungsuntersagung, Brand-/Wasserschaden) ohne eigenes Verschulden erlitten haben, können mittels eines formlosen Antrags einen Erlass oder Teilerlass der Grundsteuer beantragen. Je nach Ausfallhöhe kann der Erlass zwischen 25 % und 100 % bei Totalausfall betragen. Es ist unerheblich, ob es sich um eine Wohn- oder gewerbliche Vermietung handelt.

Der Antrag ist spätestens bis zum 31.3.2026 zu stellen. Die Frist ist nicht verlängerbar. In der Regel sind die Stadt- bzw. Gemeindeverwaltungen zuständig in den Stadtstaaten Hamburg, Berlin und Bremen das Finanzamt.

Die Frist zur Offenlegung von Rechnungslegungsunterlagen für das Geschäftsjahr mit dem Bilanzstichtag 31.12.2024 endete am 31.12.2025.

Das Bundesministerium der Justiz hat bekanntgegeben, dass Ordnungsgeldverfahren wegen nicht rechtzeitiger Offenlegung von Jahresabschlüssen jedoch erst ab Mitte März 2026 eingeleitet werden. Bis dahin besteht also noch ohne Festsetzung eines Ordnungsgeldes die Möglichkeit, die Offenlegung, wenn auch verspätet, vorzunehmen. Es handelt sich dabei um eine letztmalige Fristverlängerung. Die Frist zur Abgabe der Steuererklärung endet am 30.4.2026.